Цены на новостройки в Сочи подскочили после начала спецоперации. Интерес к местной недвижимости сдерживается дороговизной и низким одобрением ипотеки, но вряд ли упадет, считают эксперты: у Сочи сейчас почти нет альтернатив 
Средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Сочи по итогам первого квартала 2022 года составила 339,3 тыс. руб., следует из сделанных для «РБК-Недвижимости» расчетов «ЦИАН.Аналитики». Это больше, чем в Москве, где средний «квадрат» по итогам того же квартала стоил 315,1 тыс. руб. Спросили у экспертов, почему Сочи обогнал Москву и надолго ли сохранится такая ситуация.
Как Сочи вышел на первое место по ценам на новостройки в стране
Это не первый случай, когда Москва уступает Сочи звание города с самыми дорогими в стране новостройками, подчеркивают в ЦИАН. «Сочи впервые обогнал Москву по цене первичного «квадрата» в мае 2021 года, — говорит Алексей Попов. — Сейчас, в мае 2022 года, цена 1 кв. м в сочинских новостройках не максимальная — рекорд составлял 382 тыс. руб., такой уровень цен в городе был отмечен в январе 2022 года».
По оценке ЦИАН, к началу второго квартала Сочи не только снова вышел в лидеры среди крупных городов по средней стоимости «квадрата» на первичном рынке, но и вошел в число городов — лидеров по темпам роста цен на новостройки. По этому показателю Сочи уступил только Краснодару — за три года, подсчитали в компании, средняя стоимость 1 кв. м в этих городах выросла в 2,4 и в 2,3 раза соответственно. В Москве же — «только» в 1,7 раза. Но средняя стоимость краснодарского «квадрата» по итогам первого квартала 2022 года заметно уступает и сочинскому, и московскому показателю, составив примерно 127,2 тыс. руб.
По словам руководителя «ЦИАН.Аналитики» Алексея Попова, рост цен на новостройки Краснодара и Сочи объясняется в первую очередь повышенным спросом — в связи с комфортным климатом и ограниченным предложением (в Сочи действуют ограничения на новое строительство).
К началу второго квартала Сочи не только снова вышел в лидеры среди крупных городов по средней стоимости «квадрата» на первичном рынке, но и вошел в число городов — лидеров по темпам роста цен на новостройки
В Сочи запретили строить многоквартирные дома. Что будет с рынком жилья?
Данные аналитиков ЦИАН об уровне цен на сочинские новостройки подтверждают и работающие на местном рынке риелторские компании «Эксперт-М» и BuyBuyHouse. В обеих компаниях отмечают, что большинство сделок с новостройками массового сегмента в Сочи сейчас проходит по цене примерно 300–330 тыс. руб. за 1 кв. м.
Генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская отмечает, что в новых проектах комфорт-класса средняя стоимость 1 кв. м в Сочи еще выше — порядка 530 тыс. руб. В проектах бизнес-класса показатель достиг к началу мая 1 млн руб., в премиальных — 1,5 млн руб. за «квадрат». «В новых премиальных проектах, которые сейчас выходят на рынок, цены уже на старте могут достигать и 3 млн руб. за метр, — говорит эксперт. — Основные факторы роста цен на новостройки Сочи — море, климат, дефицит качественных проектов, стабильно высокий спрос на недвижимость, который только растет на фоне закрытия международных рынков для россиян. По факту, сейчас Сочи наряду с Дубаем и Турцией остался одним из очень немногих вариантов приобретения курортной недвижимости».
«После начала спецоперации многие опасаются покупать недвижимость в Крыму, а жилье за границей позволить себе могут далеко не все, — говорит и ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич. — Только недавно в ОАЭ стали принимать к оплате криптовалюту, которая для консервативных инвесторов все равно пока темная лошадка. Фиатные же активы вывести за рубеж сложно. Второй момент — Сочи вкладывается в инфраструктуру, которая улучшается день за днем. Растет стоимость аренды, что повышает доходность недвижимости». Марат Воробьев, руководитель агентства недвижимости «Эксперт-М», отмечает, что из-за временного моратория на строительство в Сочи набирают популярность апартаменты, на которые запрет не распространяется.
«Преимущественно выкупаются старые санатории и проводится реконструкция, а также сносятся старые здания пансионатов и гостиниц, на их месте возводятся новые гостиничные комплексы», — говорит эксперт.
Что будет с ценами на новостройки в Сочи
Основной рост цен на жилье в крупных городах (в ЦИАН включают в эту выборку полумиллионники и Сочи, где население меньше, но активность рынка традиционно одна из самых высоких) за последние годы пришелся на вторую половину 2020-го. С начала 2022-го прирост в среднем составил 15%, но динамика отличалась от города к городу. В Москве, например, наблюдалась ценовая стагнация, в Сочи — рост. Эту тенденцию подтверждают и другие игроки рынка. По оценке «Авито Недвижимости», средняя стоимость 1 кв. м в столичных новостройках в первом квартале даже незначительно снизилась — на 3%.
В Сочи, как говорят работающие на местном рынке компании, высокая активность покупателей сохранялась до последнего, что дало возможность застройщикам при небольшом предложении поднимать цены.
Руководитель инвестиционно-девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий подчеркивает, что цены на новостройки Сочи существенно выросли именно в последние месяцы. «Рост цен обусловлен событиями конца февраля. Как только заговорили о введении новых санкций, а Центральный банк поднял ключевую ставку до 20%, застройщики и собственники квартир практически сразу же взвинтили цены. В отдельных проектах сразу на 50–100 тыс. за «квадрат», — говорит эксперт.
Высокий уровень цен в Сочи уже привел к тому, что спрос смещается в соседние районы и города
По его словам, даже это не помешало высокому интересу к местной недвижимости, в том числе со стороны ипотечников с ранее одобренными займами. Но скачка реальных сделок не произошло — банки начали массово отказывать в кредитах по старым условиям. «В итоге цены выросли, а объем сделок остался на низком уровне конца 2021 года, — говорит Сухий. — В целом же колоссальный рост цен на квартиры в Сочи, который начался практически с начала пандемии, завершился еще в сентябре-октябре 2021 года. К этому моменту рынок был уже максимально перегрет. Цена на жилье на прибрежной линии Сочи с видом на море начинались от 450–500 тыс. руб. за 1 кв. м, в самых качественных — от 600 тыс. руб. Это дорого, и этот уровень цен не всегда оправдан уровнем проекта».
За последний месяц — с 10 апреля по 10 мая — ситуация с ценами на сочинские новостройки стабилизировалась, говорит эксперт: цены держатся на уровне середины апреля, колебания цены в ту или иную сторону составляют не более 1%.
Высокий уровень цен в Сочи уже привел к тому, что спрос смещается в соседние районы и города, отмечает Марат Воробьев, в первую очередь в Туапсинский район и Анапу. «Но все же из-за уникальности своего субтропического климата, близости гор и моря, развития авиасообщения и в условиях нестабильной мировой обстановки Сочи остается вне конкуренции на российском побережье. Поэтому высокий уровень цен сохранится еще долгое время», — считает Воробьев.
О том, что местные цены заставляют покупателей искать альтернативы Сочи, говорит и заместитель генерального директора по стратегическому и региональному развитию агентства недвижимости РАД Ирина Ольшанникова. «Но аналогов Сочи как по качеству инфраструктуры (в том числе для детей), так и по транспортной доступности нет, особенно сейчас, — подчеркивает эксперт. — В Анапе временно не работает аэропорт, да и рынок достаточно узкий, на данный момент всего 12 проектов новостроек. Рынок Геленджика еще меньше (в продаже только один строящийся ЖК)». В результате, говорит Ольшанская, спрос смещается в основном в сторону вторичного рынка того же Сочи и загородной недвижимости в городе и окрестностях. Эту тенденцию отмечает и Марат Воробьев. «На вторичном рынке в сегменте комфорт-класса наблюдается достаточно большое количество предложений, в категории бизнес-класса продажи идут хорошо, — говорит эксперт. — А вот в сегментах элит и премиум предложения очень мало, собственники не спешат продавать свою недвижимость, хотят получить за нее стоимость выше рынка. Покупатели есть, поэтому можно сказать, что спрос превышает предложение».
В целом же опрошенные редакцией эксперты считают, что дальнейшего существенного роста цен на сочинские новостройки ждать не стоит. Но пока в городе действует мораторий на новое строительство, а альтернатив для покупки курортной недвижимости у россиян не так много, средняя стоимость местного «квадрата» останется одной из самых высоких в стране.
Читайте также:
«Сочи» потерял очки в матче с аутсайдером РПЛ и не догнал ЦСКА :: Футбол :: РБК Спорт
Станьте первым!